Onderhoud en beheer van je brandmeldinstallatie
Een brandmeldcentrale die er alleen maar hangt, doet niets voor je. Wij nemen het periodieke onderhoud over, richten het beheer in en zorgen dat het logboek klopt op het moment dat er iemand naar vraagt.
In heel wat panden staat op de brandmeldcentrale al maanden een geel storingslampje. Niemand weet sinds wanneer, want er is nooit iemand aangewezen die ernaar kijkt. De installatie is ooit netjes aangelegd, opgeleverd, en daarna is er niets meer mee gebeurd behalve dat de bouw eromheen veranderde.
Dat is het punt waarop zo’n installatie stilletjes waardeloos wordt. Melders vervuilen, de noodstroomaccu’s verliezen capaciteit, een groep is ooit uitgeschakeld omdat hij loze meldingen gaf, en bij de verbouwing van vorig jaar is er een wand bijgekomen waardoor een melder nu een berghok bewaakt in plaats van een gang. Op papier heb je nog steeds een brandmeldinstallatie. In de praktijk niet.
NEN 2535 en NEN 2654 zijn twee verschillende dingen
NEN 2535 beschrijft het ontwerp en de aanleg: welke melders je waar hangt, hoeveel, hoe de bewaking is opgebouwd en hoe de installatie wordt opgeleverd. NEN 2654-1 gaat over alles daarna, dus over beheer, controle en onderhoud. Voor de ontruimingsalarminstallatie die eraan gekoppeld zit geldt NEN 2654-2. Een installatie kan dus keurig volgens de norm zijn aangelegd en tegelijk al jaren niet meer volgens de norm worden onderhouden. Die twee staan los van elkaar.
Beheer, controle en onderhoud
De ronde in het gebouw
Maandelijks langs de centrale: staat hij storingsvrij, zijn er meldingen geweest, is alles teruggezet en staat het in het logboek. Daar hoort ook bij dat melders vrij hangen en dat er geen plastic zak overheen zit van een schilder die vergeten is hem eraf te halen.
De controle per kwartaal
Een steekproef uit de melders en de handbrandmelders, de doormelding naar de meldkamer, en de vraag of het ontruimingssignaal overal hoorbaar is. In een hal met machines aan is dat een andere vaststelling dan op een lege zaterdagochtend.
Jaarlijks onderhoud
Eens per jaar gaat de hele installatie langs door een onderhoudsdeskundige: elke melder getest, de centrale nagelopen, de bekabeling en de bewakingslussen gecontroleerd en de sturingen doorlopen. Dit is het bezoek waar de norm om vraagt en waar een inspecteur naar kijkt.
Melders schoon en op de goede plek
Stof, vet uit een keuken, uitlaatgassen bij een dock en luchtstroom van een luchtbehandeling maken een optische melder gevoeliger voor loze meldingen. Soms is reinigen genoeg, soms hoort er op die plek een ander meldertype te hangen.
Voeding en noodstroom
De centrale hangt aan het net en aan accu’s die het moeten overnemen als de stroom eruit gaat. Die accu’s verliezen ieder jaar capaciteit en gaan in de praktijk zo’n vier jaar mee. Ze worden gemeten en op tijd vervangen, niet pas als de centrale erover klaagt.
Doormelding en sturingen
Een brandmelding stuurt vaak meer aan dan alleen een sirene: deurmagneten die loslaten, liften die naar de begane grond gaan, luiken die dichtvallen en een melding die naar de meldkamer gaat. Die hele keten wordt getest, want een melder die het doet zegt niets over een sturing die het niet doet.
“Als ik ergens binnenkom vraag ik eerst om het logboek. Ligt dat er niet, dan weet ik meestal al wat ik in de centrale ga aantreffen.”Ravi Debipersad — verzorgt het onderhoud en beheer bij CS Installatie
Waar de verplichting vandaan komt
Of jouw pand een brandmeldinstallatie moet hebben, staat niet in één regel die voor iedereen geldt. Het volgt uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, de opvolger van het Bouwbesluit, en dat kijkt naar de gebruiksfunctie van het gebouw, naar de oppervlakte, naar hoeveel mensen er zijn en of er mensen slapen. Een logistieke hal, een zorglocatie, een hotel en een kantoorvloer komen daardoor op verschillende uitkomsten uit. Daarnaast kan de verplichting uit je omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik komen, uit de gebruiksmelding, uit je huurcontract of uit een eis van je verzekeraar.
Wat wel voor iedereen geldt die zo’n installatie heeft: er hoort beheer en periodiek onderhoud bij. Een installatie neerzetten en er daarna niets meer mee doen is geen tussenoplossing, dat is de installatie uitzetten in slow motion. En waar de bewaking en de doormelding zijn voorgeschreven, ligt de lat voor het onderhoud navenant hoger.
Wij zijn een VEB-erkend beveiligingsbedrijf en VCA-gecertificeerd. Praktisch betekent dat vooral dat we het werk zelf opleveren: onze eigen naam staat onder de oplevering en onder elk onderhoudsrapport, er zit geen onderaannemer tussen die jij niet kent. De monteurs die langskomen zijn bij ons in vaste dienst, en het zijn er meestal maar een paar die jouw pand doen. Dat scheelt uitleg, en het scheelt de vraag waar bij jullie ook alweer die ene melder boven het trappenhuis zit.
De beheerder in het gebouw
De norm legt een deel van het werk niet bij het installatiebedrijf maar bij het gebouw zelf. Er hoort iemand aangewezen te zijn als beheerder van de brandmeldinstallatie, met een plaatsvervanger voor vakanties en ziekte. Die persoon is opgeleid voor de taak, kan de centrale bedienen, weet wat een melding betekent en weet vooral wat er moet gebeuren voordat er gelast of geschuurd wordt in een ruimte met melders.
Dat laatste is het punt waar het in de praktijk het vaakst misgaat. Een aannemer begint aan een klus, de rookmelder in die ruimte gaat af, en om er vanaf te zijn wordt de hele groep uitgeschakeld. Twee weken later staat hij nog steeds uit en niemand weet het meer. Een beheerder die weet hoe je een zone tijdelijk buiten bedrijf stelt en die dat noteert, voorkomt precies dat. Wij leiden die persoon op en zorgen dat er een korte instructie bij de centrale hangt in plaats van een handleiding van tweehonderd pagina’s in een la.
Het logboek, en waarom daar als eerste naar gevraagd wordt
Het logboek is het dossier van de installatie. Daarin staat wanneer de installatie in gebruik is genomen, wie de beheerder is, welke meldingen en storingen er zijn geweest en hoe ze zijn afgehandeld, welk onderhoud er wanneer is uitgevoerd, welke wijzigingen er zijn aangebracht en welke delen tijdelijk buiten bedrijf zijn geweest. Het hoort fysiek bij de installatie te liggen, niet op de laptop van iemand die er die dag niet is.
Een inspecteur of de brandweer vraagt daar als eerste naar, en daar is een nuchtere reden voor. Aan een centrale kun je in vijf minuten niet zien of er drie jaar goed voor is gezorgd. Aan een logboek wel. Het is het enige stuk waarmee je kunt laten zien dat de installatie is onderhouden, dat meldingen serieus zijn opgepakt en dat een uitgeschakelde zone een besluit was en geen vergeten handeling. Ligt het er niet, dan is het gesprek meteen een ander gesprek, ook als de installatie technisch prima in orde is.
Als het beheer jaren heeft stilgelegen
Dit komen we vaak tegen en het is zelden onwil. Iemand die het deed is vertrokken, het contract liep af bij een overname, of het pand is gehuurd inclusief installatie en niemand heeft zich afgevraagd wie er nu over gaat. Het gevolg is bijna altijd hetzelfde patroon: vervuilde melders, loze meldingen, een uitgeschakelde groep, een accu die niet meer overneemt en een doormelding waarvan niemand heeft nagekeken of hij nog ergens aankomt.
Zolang er niets gebeurt merk je er niets van. Op het moment dat er wel iets gebeurt merk je het allemaal tegelijk: het alarm kwam laat of niet, de ontruiming verliep anders dan bedacht, en je hebt geen enkel papier waarmee je kunt laten zien wat je aan de installatie hebt gedaan. Dat is de reden om dit niet uit te stellen tot het volgende inspectiebezoek. Meer over hoe wij storingen en service organiseren lees je op onderhoud en storingsdienst, en over de installaties zelf op alarm en brandmelding.
Zo nemen we een bestaande installatie over
Opname op locatie
We kijken wat er hangt, van welk merk de centrale is, welke zones er zijn en of er tekeningen, een melderlijst en een logboek zijn. Ook als daar niets van aanwezig is kunnen we verder, het kost dan alleen meer uitzoekwerk.
Nulmeting en herstelpunten
Alles wordt getest en je krijgt op papier wat er in orde is en wat niet. De herstelpunten zetten we apart, zodat je zelf kunt bepalen wat er direct gebeurt en wat kan wachten. Onderhoud beginnen op een installatie waarvan de staat onbekend is heeft weinig zin.
Ritme vastleggen
Het jaarlijkse onderhoud en de tussentijdse controles worden ingepland voor het hele jaar, met een vaste monteur die je pand kent. Je hoeft er dan zelf niet meer aan te denken en het valt niet stil als er personeel wisselt.
Beheer inrichten
We leiden de beheerder en de plaatsvervanger op, richten het logboek in en hangen een korte bedieningsinstructie bij de centrale. Daarin staat ook wie je belt en wat je juist niet moet doen bij een melding.
Storingen erbij
Vanaf dat moment loopt een storing via onze eigen helpdesk. Die kijkt eerst mee op afstand waar dat kan, en stuurt anders een monteur. Onderdelen voor de merken die we onderhouden liggen in ons magazijn in Almere.
Wat er in het servicecontract zit
Een servicecontract op je brandmeldinstallatie is niet meer dan vaste afspraken over wie wat doet en wanneer. Wat je ervoor terugkrijgt:
Het jaarlijkse onderhoud volgens NEN 2654. Ingepland, uitgevoerd door onze eigen monteurs, met een rapport dat in het logboek gaat.
De tussentijdse controles. Of wij die doen of dat je beheerder ze zelf doet, spreken we vooraf af. Doet de beheerder ze zelf, dan krijgt die de opleiding en het formulier ervoor.
Beheer van het logboek en het dossier. Tekeningen, melderlijst, uitgevoerd onderhoud en wijzigingen op één plek, ook als jouw beheerder wisselt.
Voorrang bij storingen. Contractklanten worden eerder ingepland dan losse meldingen, en de helpdesk heeft jouw installatie al voor zich als je belt. We noemen daar bewust geen vaste reactietijd bij die we in elke situatie waar kunnen maken; wel spreken we per pand af wat realistisch is en wat je van ons kunt verwachten.
Onderdelen uit voorraad. Melders, handbrandmelders en accu’s van de merken die we onderhouden liggen in Almere op de plank.
Waar de kosten vandaan komen
Het bedrag hangt af van het aantal melders en zones, van het type installatie en of er doormelding en sturingen aan hangen, van hoe bereikbaar de melders zijn en of er een hoogwerker of schaarlift nodig is, van het aantal gebouwen of verdiepingen, en van de vraag of wij ook de tussentijdse controles doen. Een installatie die jarenlang zonder beheer heeft gedraaid vraagt eerst een inhaalslag; die zetten we los van het contract op de opgave, zodat je ziet wat eenmalig is en wat jaarlijks terugkomt.
Wij nemen ook installaties in onderhoud die wij zelf niet hebben aangelegd. Dat is eerder regel dan uitzondering, en er zit geen verplichting aan om daarna ook de rest bij ons onder te brengen.
Vragen over brandmeldonderhoud
Is een brandmeldinstallatie in mijn pand verplicht?
Dat verschilt per gebouw en is niet met één regel te beantwoorden. De verplichting komt uit het Besluit bouwwerken leefomgeving en hangt af van de gebruiksfunctie, de oppervlakte, het aantal mensen en of er mensen slapen. Daarnaast kan hij uit je omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik, je huurcontract of een eis van je verzekeraar komen. Bij een opname op locatie zoeken we uit wat er voor jouw pand geldt.
Hoe vaak moet een brandmeldinstallatie onderhouden worden?
NEN 2654-1 gaat uit van onderhoud door een deskundige, minimaal eens per jaar, met daarnaast periodieke controles die vaker plaatsvinden en grotendeels bij de beheerder in het gebouw liggen. Grofweg komt het neer op een maandelijkse ronde langs de centrale, een controle per kwartaal en één keer per jaar het volledige onderhoud. Wat er precies bij jouw installatie hoort, hangt af van het type en van wat er in de vergunning staat.
Wat is het verschil tussen beheer, controle en onderhoud?
Beheer is het dagelijkse toezicht in het gebouw: meldingen beoordelen, het logboek bijhouden en zorgen dat er geen werkzaamheden plaatsvinden die de installatie in de war sturen. Controle is periodiek nakijken of alles nog werkt zoals bedoeld. Onderhoud is het technische werk aan de installatie zelf, zoals melders testen, reinigen, afregelen en accu’s vervangen. Beheer ligt bij het gebouw, onderhoud bij een onderhoudsbedrijf.
Wie kan de beheerder van de brandmeldinstallatie zijn?
Iemand die vast in het gebouw aanwezig is en die de opleiding voor beheerder heeft gevolgd, met een plaatsvervanger voor vakantie en ziekte. In de praktijk is dat vaak de facilitair medewerker, de bedrijfsleider of een van de BHV’ers. Wij verzorgen die opleiding en zorgen dat de instructie kort en bruikbaar bij de centrale hangt.
Wat moet er in het logboek staan?
De datum van ingebruikname, wie de beheerder en de plaatsvervanger zijn, alle meldingen en storingen met hoe ze zijn afgehandeld, het uitgevoerde onderhoud met datum, de wijzigingen aan de installatie en elke keer dat een deel tijdelijk buiten bedrijf is gesteld. Het logboek hoort bij de installatie te liggen en niet ergens op een server.
Onze installatie is door een andere partij aangelegd. Kunnen jullie hem overnemen?
Ja, dat doen we regelmatig. We beginnen met een opname en een nulmeting, zodat je weet wat je hebt voordat er een contract onder komt. Wat er hersteld moet worden krijg je apart op de opgave, los van het onderhoud dat daarna jaarlijks terugkomt.
Wat gebeurt er als het onderhoud jaren niet is gedaan?
Meestal treffen we dan vervuilde melders, een of meer uitgeschakelde zones, accu’s die geen noodstroom meer leveren en een doormelding waarvan niemand weet of hij nog ergens aankomt. Technisch is dat vrijwel altijd te herstellen. Het vervelende zit in het papier: over de jaren dat er niets is vastgelegd kun je achteraf niets meer aantonen. Vanaf de nulmeting bouw je het dossier opnieuw op.
Wat kost onderhoud van een brandmeldinstallatie?
Dat hangt vooral af van het aantal melders en zones, van de bereikbaarheid ervan en van de vraag of er doormelding en sturingen aan hangen. Een compacte installatie in een kantoor is een ander verhaal dan melders hoog in een hal waar een schaarlift bij moet. Na een korte opname geven we een gerichte opgave, met de eventuele inhaalslag apart benoemd.
Onze centrale geeft steeds loze meldingen. Wat kunnen jullie daaraan doen?
We zoeken uit waar de meldingen vandaan komen in plaats van de zone uit te zetten. Vaak zit het in vervuiling, in stof of vet, in een luchtstroom over de melder of in een meldertype dat niet past bij de ruimte. Bij een dock of een keuken hoort soms een ander type melder dan er nu hangt. Uitschakelen is geen oplossing, want dan bewaakt dat deel van het pand niets meer.
Doen jullie ook de ontruimingsalarminstallatie en de noodverlichting?
Ja, en dat is meestal ook praktischer. De ontruimingsalarminstallatie hangt aan dezelfde centrale en valt onder NEN 2654-2, dus die nemen we in hetzelfde bezoek mee. Noodverlichting is een aparte installatie met een eigen ritme; hoe wij dat doen lees je op noodverlichting keuren. Eén partij die beide doet scheelt bezoeken en houdt het dossier bij elkaar.